① 英国经济学家凯恩斯在他的宏观经济理论中，把参与市场交易的企业和居民定义成“两部门”，凯恩斯主要研究企业的生产和居民的消费之间的关系。
② 美国经济学家萨缪尔森在两部门基础上加入政府部门，强调上层（政府）通过财政政策和货币政策对经济进行调节和干预，以实现经济的稳定和增长，这是“三部门”。
③ 保罗·克鲁格曼在三部门基础上加上国外部门，他考虑了国际贸易和国际金融对本国经济的影响，强调经济的开放性和全球化特征。
在过去二十年的房地产市场中，主要参与买房的是两部门，第一个部门是煤老板、温州炒房团等团体，这一类属于企业，第二个部门是我们这些普通人，我们属于居民。
而如今，我们可以清晰地看到企业和居民的购房意愿降低，大家不再热衷于买房。当居民纷纷选择观望或退出购房市场时，第三个部门——上层，开始了购房。
到此，就可以得出第一个结论：房子很重要！企业和居民不买时，上层就会买。
那么，上层拿什么钱来买房呢？
其一，上层会动用财政收入，这是上一年度的税收所得；
其二，上层会通过发行国债来筹集资金，这相当于借用未来 30 年、50 年的钱。
这就得出了第二个结论：房子非常重要，或房地产市场非常重要，上层愿意拿出过往的积累和未来的预期，全部投入到房地产市场。这一现象说明了房地产在经济体中举足轻重的地位。
如果，我们把企业、居民和上层三个部门作为三个独立的部门来看。
企业看到的是：经济形势的不确定性，市场竞争压力增大、利润增长放缓；
居民看到的是：经济政策不起效果、就业压力增大、收入增长的放缓；
那么，上层就没看到潜在的经济风险吗？
如果，上层长期购买房产，连续加码收储房子，那么直到有一天，上层一定会暴雷！
为了避免上层暴雷，那么就需要房产增值，至少是上层收储的房子增值，又或者是增加房租，至少是上层的保租房提高房租。
从宏观角度来看，过去投资和出口驱动的经济增长模式推动了房价的高涨，伴随着房价高涨的是消费的扩张，如今，房地产投资已经熄火，上层的补位没有弥补企业和居民撤出房地产市场所带来的影响，只靠出口这一架马车，难以拉动经济增长，消费的萎缩是在所难免的。
接下来很长的一段时间里，我们将会看到上层在房地产领域大刀阔斧式的投资。
最后，在四部门中还有一个国外部门，以东京为例，东京的房价在去年、今年分别创了新高，其中一个原因就是在东京长期生活的外国人五年增长了 1.2 倍，达到了 57 万人。
